Prawo odrębnej własności lokalu a użytkowanie wieczyste gruntu

Sąd Najwyższy dnia 25 sierpnia 2017 r. wypowiedział się o bardzo doniosłym problemie – stosunku między prawem odrębnej własności lokalu, a prawem użytkowania wieczystego gruntu, na którym położony jest budynek z lokalem. Waga zagadnienia staje się oczywista jeśli wskazać na potencjalne konsekwencje. Gdyby bowiem przyznać użytkowaniu wieczystemu nadrzędność, okazałoby się, że prawo odrębnej własności lokalu, w pewnych konfiguracjach, może być w istocie prawem terminowym. Wygaśnięcie bowiem prawa wieczystego użytkowania gruntu pociągałoby za sobą i koniec trwania uprawnień właścicielskich do lokalu. Nie trzeba dodawać, że byłoby to następstwo wyjątkowo niekorzystne dla właścicieli lokali. Co prawda, co do zasady, użytkowanie wieczyste jest na wniosek uprawnionego przedłużane. Art. 236 § 2 in fine pozwala jednak ze względu na ważny interes społeczny odmówić jego prolongacji.

W dotychczasowym orzecznictwie pojawiały się dotychczas sprzeczne judykaty. Niektóre składy argumentowały za podrzędnością prawa własności, inne przyznawały jej prymat nad użytkowaniem wieczystym gruntu. Pierwsze stanowisko uzasadniane zasadza się m.in. na literalnym brzmieniu art. 235 § 2 k.c. Przepis ten explicite wyraża, że własność budynków posadowionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste jest prawem związanym (a więc wygasa wraz z użytkowaniem). Skoro lokale z istoty rzeczy mieszczą się w budynku, to prawo do nich powinno znaleźć swój kres w tym samym momencie. Pogląd drugi również znajduje oparcie w wykładni literalnej przepisów prawa, a konkretnie art. 3 ust. 1 u.w.l. Stanowi on, że udział w prawie do nieruchomości wspólnej przysługuje właścicielowi lokalu tak długo jak trwa prawo odrębnej własności. Wyprowadzonym stąd wnioskiem musi być stwierdzenie, że udział w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości wspólnej związany jest z prawem odrębnej własności lokalu.

Przed Sądem Najwyższym postawione zostało zadanie rozstrzygnięcia kolizji między przywołanymi przepisami, jako prowadzącymi do sprzecznych rozstrzygnięć. Co warto zaznaczyć, Sąd Najwyższy uznał, że aby to uczynić nie wystarczy odwołać się do argumentów natury funkcjonalnej. Nie ma bowiem w jego przekonaniu, konstytucyjnych bądź ustawowych podstaw by uznać któreś z rozwiązań za niedopuszczalne. Co szczególnie interesujące, podkreślił, że teza o prymacie użytkowania wieczystego da się pogodzić z Konstytucją ponieważ właściciel gruntu zasługuje na ochronę silniejszą niż właściciel lokalu. W uzasadnieniu orzeczenia wskazał jednak więcej konstytucyjnych racji za stanowiskiem przeciwnym.

Z konfliktem norm uporał się Sąd Najwyższy, stosując podstawowe, wyróżniane w prawoznawstwie, reguły kolizyjne. Uznał, że właściwym do rozstrzygnięcia zagadnienia jest art. 3 ust. 1 u.w.l. jako że stanowi lex specialis do ogólnych przepisów zawartych w k.c., również art. 235 § 2. Ponadto powołał się na zasadę lex posteriori derogat legi priori zauważając, że przepisy u.w.l. są późniejsze od regulacji art. 235 § 2. Powyższe argumenty wsparł szeregiem racji natury systemowej i konstytucyjnej, konstatując jednoznacznie, że: Upływ terminu, na który zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego gruntu, nie powoduje wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu znajdującego się w budynku położonym na tym gruncie. Z orzeczenia tego zadowoleni powinni być wszyscy właściciele lokali. Oznacza ono bowiem, że ich prawo jest bezterminowe, a jedyną furtką by pozbawić ich własności jest sięgnąć po restrykcyjne przepisy o wywłaszczeniu.

 


Dodaj komentarz

Proszę wpisać wynik działania: *